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IMÓVEIS NO DISTRITO FEDERAL em 19-05-2017

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Data: 19/05/2017
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios
PÁG 00452 - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios

Secretaria Judiciária - SEJU - 3ª Turma Cível

16ª SESSÃO ORDINÁRIA

CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO (ART. 935, 940 e 942 CPC/2015)
De ordem, da Excelentíssima Senhora Desembargadora FÁTIMA RAFAEL, Presidente da 3ª Turma Cível, faço público a
todos os interessados e aos que virem o presente EDITAL, ou dele conhecimento tiverem, que, no dia 31 ( trinta e um ) de maio de 201 7, com
início às treze horas e trinta minutos, na Sala de Sessões da 3ª TURMA CÍVEL, 4º ANDAR, PALÁCIO DA JUSTIÇA, realizar-se-á a sessão
para continu idade de julgamento dos processos abaixo relacionados, nos termos do art. 935, 940 e 942 do CPC/2015. Observando-se que
os processos publicados nesta data e não julgados estarão expressamente adiados para julgamento na sessão subsequente.

ART. 935 CPC/2015
Órgão : 3ª Turma Cível
Chamada : 3551
-
DECISÃO
N. 0704946-12.2017.8.07.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - A: CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Adv(s).: GOA1877100 - THYAGO
MELLO MORAES GUALBERTO. R: INCORPORACAO GARDEN LTDA. Adv(s).: DF1429400A - CLAUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO. R:
RESIDENCIAL GIARDINI. Adv(s).: DF4051200A - JACINTO DE SOUSA. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO
FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Fátima Rafael Órgão: 3ª Turma Cível Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
(202) Processo Nº: 0704946-12.2017.8.07.0000 AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: INCORPORACAO GARDEN LTDA,
RESIDENCIAL GIARDINI DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela Caixa Econômica
Federal contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia que, nos autos da Execução
Extrajudicial n° 2016.03.1.013504-4, determinou o desmembramento da hipoteca de imóvel integrante do Empreendimento Borges Landeiro
Garden, com os seguintes fundamentos: ?Os autos referem-se a ação de execução movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIARDINI, em
desfavor de INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA. Às fls. 82/83, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL requereu habilitação de crédito no valor de R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), sob o argumento de que é credora hipotecária
do imóvel e que seu crédito prefere a todos os demais, à exceção daquele proveniente de contribuição condominial. Sustentou ser inviável a
individualização da dívida hipotecária, por não ser possível saber quanto foi gasto na construção da unidade penhorada e porque o empréstimo foi
concedido para a construção de todo o empreendimento. Vieram os autos em conclusão. DECIDO. É sem dúvidas que o credor hipotecário tem
direito à habilitação do seu crédito na ação de execução promovida por terceiro em face do devedor comum, conforme se extrai do Art. 1.422 do
Código Civil (CC), bem como do Art. 908 do Código de Processo Civil (CPC), assim redigidos, respectivamente: Art. 1.422. O credor hipotecário
e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à
hipoteca, a prioridade no registro (CC). Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue
consoante a ordem das respectivas preferências (CPC). No caso, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pretende habilitar dívida firmada em R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), afirmando não ser possível individualizar ao
imóvel o crédito hipotecário porque o valor teria sido "disponibilizado para a Construtora para a construção de todo o empreendimento imobiliário,
não havendo como identificar valores gastos especificadamente com cada unidade autônoma" (fl. 82). A pretensão exige o desmembramento do
ônus hipotecário. O imóvel encontra-se penhorado por dívida condominial e, persistindo a mora, será enviado a alienação judicial, cuja realização
pressupõe a divulgação de edital contendo a descrição do bem penhorado, com suas características, sua situação e suas divisas, com remissão
à matrícula e aos registros, tratando-se de bem imóvel. No edital também deve constar a menção da existência de ônus, recurso ou processo
pendente sobre os bens a serem leiloados. Essas regras estão dispostas no Art. 886, incisos I e IV, do CPC e resguardam, em verdade, o primado
da boa fé objetiva, que tem na confiança, na lealdade e no atendimento das legítimas expectativas suas maiores expressões, e na sua observância
a garantia de real efetividade, seja nas relações interpessoais seja nos vínculos entre poder público e indivíduo. Daí a exigência de que todas
as informações possíveis e necessárias estejam no edital de alienação, sendo certo que o imóvel foi construído sob regime de incorporação
imobiliária; foi entregue em garantia hipotecária (fl. 11); e foi penhorado para pagamento de dívida de condomínio. O desmembramento do ônus
hipotecário torna-se imperioso a fim de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da
dívida correspondente (por conta do direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo
ao imóvel, dando ensejo ao levantamento da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante. Previsto no Art. 1.488 do
Código de Civil, o desmembramento do ônus hipotecário é juridicamente viável e o credor só poderá opor-se a ele provando que tal medida
importa em diminuição de sua garantia (Art. 1.488, § 1º, do CC). Nesse sentido já decidiu o egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos
Territórios. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCORPORAÇÃO GARDEN E BORGES LANDEIRO
- DETERMINAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO DA PENHORA - ALEGADA IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE INGRESSO DO CREDOR
HIPOTECÁRIO NO FEITO - DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL - RECURSO DESPROVIDO. 1. Ao contrário
do que alegam as agravantes, ao credor hipotecário não interessa o resultado da execução, a não ser o reconhecimento do seu crédito, o que
afasta a necessidade de deslocamento da competência para a Justiça Federal processar e julgar o feito. 2. Tanto é assim que nada obsta a
penhora de imóvel hipotecado, desde que observada a ordem de preferência e intimado o credor hipotecário, nos termos do art. 799 do CPC. 3.
Em relação ao desmembramento da hipoteca, a medida pode ser efetivada na situação expressa nos autos (condomínio edilício) por qualquer
uma das partes, inclusive a dona do imóvel, nos moldes em que preconizado pelo artigo 1.488 do Código Civil, o que não exonera o devedor
originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430 do mesmo diploma, a deixar ainda mais clara a assertiva de que a medida imposta pelo
magistrado não acarreta nenhuma ofensa ao instrumento pactuado entre o credor hipotecário e os devedores/agravantes. 4. Recurso desprovido.
(Acórdão n.1000247, 20160020450969AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/02/2017,
Publicado no DJE: 14/03/2017. Pág.: 278/281). AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HIPOTECA.
DESMEMBRAMENTO. NOVO CPC. DEVER-PODER DO JUIZ. MEDIDAS DE EFETIVAÇÃO DO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. 1. Consoante o
artigo 1488 do Código Civil, mostra-se viável desmembrar a hipoteca, individualizando-se cada unidade, com o fito de assegurar a quitação da
dívida, por meio de penhora. (OMISSIS). 3. Agravo não provido. (Acórdão n.996815, 20160020450776AGI, Relator: FLAVIO ROSTIROLA 3ª
TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2017, Publicado no DJE: 06/03/2017. Pág.: 248/256). CONCLUSÃO Por todo o exposto, determino
à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que desmembre o imóvel matriculado sob nº 38.685 no 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal o
ônus hipotecário do Empreendimento BORGES LANDEIRO GARDEN, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de indeferimento da habilitação do
seu crédito. Ato processual registrado eletronicamente. Para fins de comunicação dos atos processuais, cadastrem-se a CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, o subscritor e a subscritora da petição de fls. 82/83. Em seguida, publique-se e intimem-se. Ceilândia - DF, sexta-feira, 24/03/2017
às 18h01.? Argui a Agravante, inicialmente, a incompetência da Justiça Estadual para proferir decisão que determine o desmembramento do
ônus hipotecário de imóvel integrante de empreendimento do qual é credora hipotecária, o que traz o risco de alienação do bem sem que sejam
resguardos os valores que lhe são remanescentes. Relata a Agravante, em síntese, que a ação originária tem por objeto executar as taxas
condominiais em atraso, e foi determinada a penhora do imóvel objeto da dívida condominial. Ocorre que, em razão de o referido bem estar
hipotecado à ora agravante, foi intimada e requereu a habilitação de seu crédito. Contudo, o Magistrado condicionou o recebimento da habilitação
ao desmembramento da hipoteca. Defende que a r. decisão deve ser cassada, pois o fato de o valor do débito não estar individualizado não
impede que, na qualidade de credora hipotecária, habilite o seu crédito. Esclarece que firmou contrato de financiamento com a Incorporadora
para obtenção de recursos para a construção do empreendimento. Como garantia, deu em hipoteca as unidades autônomas do referido edifício.
Salienta que, quando foi registrada a hipoteca na matrícula do imóvel penhorado na ação de origem, não havia averbação de qualquer contrato
de promessa de compra e venda. Argumenta que o art. 1.488 do Código Civil não determina que o ônus hipotecário deva ser desmembrado,
pois apenas dispõe sobre essa possibilidade, caso seja constituído condomínio edilício no imóvel dado em garantia e não cause prejuízo ao
credor. Alega que o direito de preferência da credora hipotecária é proveniente de título legal e deve ser observado, independentemente da sua
participação na execução. Explica que não é possível a individualização da hipoteca para desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, para garantir o empréstimo, o
devedor deu em hipoteca as unidades autônomas do referido empreendimento. Ressalta que não pretende impedir a penhora do imóvel gravado
com hipoteca em seu favor, mas, sim, garantir a satisfação de seu crédito, salientando não ser possível proceder a individualização ordenada.
Afirma que, nos termos do art. 1.422 do Código Civil, o crédito hipotecário tem preferência sobre os demais, salvo o decorrente de dívida de
condomínio. Assim, caso não observada a preferência legal do seu crédito com relação aos demais, a partilha dos valores obtidos será nula.
Pede que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando-
se a determinação de individualização do ônus hipotecário. Requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao presente Agravo, para que seja
resguardado o direito de preferência do seu crédito em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento
da hipoteca, ou que seja determinada a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. Pede, ainda, o acolhimento da tese
de incompetência da Justiça Estadual para a prática do ato processual agravado. Ao final, pede que o Agravo de Instrumento seja conhecido e
provido, nos termos expostos. Preparo comprovado - Id 1469405. É o relatório. Decido. Pede a Agravante, inicialmente, que seja reconhecida
a incompetência da Justiça Estadual para o ato praticado, e que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o
débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando a determinação de individualização do ônus hipotecário, ou que seja determinada
a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. O MM Juiz a quo afastou a alegação de incompetência, condicionou a
habilitação do crédito da Agravante, credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do imóvel penhorado, por entender necessário ?a fim
de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da dívida correspondente (por conta do
direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo ao imóvel, dando ensejo ao levantamento
da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante.? Por sua vez, a Agravante aponta a incompetência do Juízo a quo e
explica que não é possível a individualização do valor da hipoteca para proceder ao desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, em garantia do empréstimo, foram
dadas as unidades autônomas do referido empreendimento em hipoteca. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido
o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao
recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Em juízo de cognição
sumária, vislumbro presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência vindicada, especialmente no que tange à
probabilidade do direito alegado. Em exame aos autos, verifica-se que o MM Juiz a quo condicionou a habilitação do crédito da ora Agravante,
credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do empreendimento integralmente penhorado, composto por unidades autônomas. No
presente caso, a Agravante não é parte no processo, mas mera credora hipotecária e a determinação judicial a atinge diretamente e pode lhe
causar prejuízo. Deve ser prontamente rejeitada a alegada incompetência do juízo de origem para proferir a decisão agravada, tendo em vista
que a situação vivenciada nos autos de origem não se amolda à previsão do art. 109, I, da Constituição Federal, porque a ora Agravante é
mera credora hipotecária. No entanto, assiste razão à Agravante no que diz respeito ao desmembramento da hipoteca previsto no art. 1.488 do
Código civil. Apesar de o citado dispositivo legal prever a possibilidade de divisão do ônus hipotecário, não se trata de uma obrigação ou dever,
mas sim opção das partes. A decisão agravada tem potencialidade de gerar prejuízos à Agravante, pois a sua habilitação na execução está
condicionada ao referido desmembramento. Assim, em juízo de cognição sumária, necessário se faz a concessão do efeito suspensivo ativo,
pois está evidenciado que a Agravante sofrerá prejuízos se aguardar o julgamento do mérito deste recurso, pois está impedida de valer-se da
garantia hipotecária. Ante o exposto, concedo efeito suspensivo ativo ao Agravo, para determinar que seja resguardado o direito de preferência
do crédito da Agravante em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento da hipoteca. Comunique-se.
Dispenso informações. Intimem-se os Agravados para que apresentem contrarrazões, no prazo de 15 dias, caso queiram. Publique-se e intimem-
se. Brasília-DF, 17 de maio de 2017 Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Relatora

N. 0704946-12.2017.8.07.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - A: CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Adv(s).: GOA1877100 - THYAGO
MELLO MORAES GUALBERTO. R: INCORPORACAO GARDEN LTDA. Adv(s).: DF1429400A - CLAUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO. R:
RESIDENCIAL GIARDINI. Adv(s).: DF4051200A - JACINTO DE SOUSA. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO
FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Fátima Rafael Órgão: 3ª Turma Cível Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
(202) Processo Nº: 0704946-12.2017.8.07.0000 AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: INCORPORACAO GARDEN LTDA,
RESIDENCIAL GIARDINI DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela Caixa Econômica
Federal contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia que, nos autos da Execução
Extrajudicial n° 2016.03.1.013504-4, determinou o desmembramento da hipoteca de imóvel integrante do Empreendimento Borges Landeiro
Garden, com os seguintes fundamentos: ?Os autos referem-se a ação de execução movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIARDINI, em
desfavor de INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA. Às fls. 82/83, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL requereu habilitação de crédito no valor de R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), sob o argumento de que é credora hipotecária
do imóvel e que seu crédito prefere a todos os demais, à exceção daquele proveniente de contribuição condominial. Sustentou ser inviável a
individualização da dívida hipotecária, por não ser possível saber quanto foi gasto na construção da unidade penhorada e porque o empréstimo foi
concedido para a construção de todo o empreendimento. Vieram os autos em conclusão. DECIDO. É sem dúvidas que o credor hipotecário tem
direito à habilitação do seu crédito na ação de execução promovida por terceiro em face do devedor comum, conforme se extrai do Art. 1.422 do
Código Civil (CC), bem como do Art. 908 do Código de Processo Civil (CPC), assim redigidos, respectivamente: Art. 1.422. O credor hipotecário
e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à
hipoteca, a prioridade no registro (CC). Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue
consoante a ordem das respectivas preferências (CPC). No caso, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pretende habilitar dívida firmada em R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), afirmando não ser possível individualizar ao
imóvel o crédito hipotecário porque o valor teria sido "disponibilizado para a Construtora para a construção de todo o empreendimento imobiliário,
não havendo como identificar valores gastos especificadamente com cada unidade autônoma" (fl. 82). A pretensão exige o desmembramento do
ônus hipotecário. O imóvel encontra-se penhorado por dívida condominial e, persistindo a mora, será enviado a alienação judicial, cuja realização
pressupõe a divulgação de edital contendo a descrição do bem penhorado, com suas características, sua situação e suas divisas, com remissão
à matrícula e aos registros, tratando-se de bem imóvel. No edital também deve constar a menção da existência de ônus, recurso ou processo
pendente sobre os bens a serem leiloados. Essas regras estão dispostas no Art. 886, incisos I e IV, do CPC e resguardam, em verdade, o primado
da boa fé objetiva, que tem na confiança, na lealdade e no atendimento das legítimas expectativas suas maiores expressões, e na sua observância
a garantia de real efetividade, seja nas relações interpessoais seja nos vínculos entre poder público e indivíduo. Daí a exigência de que todas
as informações possíveis e necessárias estejam no edital de alienação, sendo certo que o imóvel foi construído sob regime de incorporação
imobiliária; foi entregue em garantia hipotecária (fl. 11); e foi penhorado para pagamento de dívida de condomínio. O desmembramento do ônus
hipotecário torna-se imperioso a fim de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da
dívida correspondente (por conta do direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo
ao imóvel, dando ensejo ao levantamento da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante. Previsto no Art. 1.488 do
Código de Civil, o desmembramento do ônus hipotecário é juridicamente viável e o credor só poderá opor-se a ele provando que tal medida
importa em diminuição de sua garantia (Art. 1.488, § 1º, do CC). Nesse sentido já decidiu o egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos
Territórios. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCORPORAÇÃO GARDEN E BORGES LANDEIRO
- DETERMINAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO DA PENHORA - ALEGADA IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE INGRESSO DO CREDOR
HIPOTECÁRIO NO FEITO - DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL - RECURSO DESPROVIDO. 1. Ao contrário
do que alegam as agravantes, ao credor hipotecário não interessa o resultado da execução, a não ser o reconhecimento do seu crédito, o que
afasta a necessidade de deslocamento da competência para a Justiça Federal processar e julgar o feito. 2. Tanto é assim que nada obsta a
penhora de imóvel hipotecado, desde que observada a ordem de preferência e intimado o credor hipotecário, nos termos do art. 799 do CPC. 3.
Em relação ao desmembramento da hipoteca, a medida pode ser efetivada na situação expressa nos autos (condomínio edilício) por qualquer
uma das partes, inclusive a dona do imóvel, nos moldes em que preconizado pelo artigo 1.488 do Código Civil, o que não exonera o devedor
originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430 do mesmo diploma, a deixar ainda mais clara a assertiva de que a medida imposta pelo
magistrado não acarreta nenhuma ofensa ao instrumento pactuado entre o credor hipotecário e os devedores/agravantes. 4. Recurso desprovido.
(Acórdão n.1000247, 20160020450969AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/02/2017,
Publicado no DJE: 14/03/2017. Pág.: 278/281). AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HIPOTECA.
DESMEMBRAMENTO. NOVO CPC. DEVER-PODER DO JUIZ. MEDIDAS DE EFETIVAÇÃO DO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. 1. Consoante o
artigo 1488 do Código Civil, mostra-se viável desmembrar a hipoteca, individualizando-se cada unidade, com o fito de assegurar a quitação da
dívida, por meio de penhora. (OMISSIS). 3. Agravo não provido. (Acórdão n.996815, 20160020450776AGI, Relator: FLAVIO ROSTIROLA 3ª
TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2017, Publicado no DJE: 06/03/2017. Pág.: 248/256). CONCLUSÃO Por todo o exposto, determino
à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que desmembre o imóvel matriculado sob nº 38.685 no 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal o
ônus hipotecário do Empreendimento BORGES LANDEIRO GARDEN, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de indeferimento da habilitação do
seu crédito. Ato processual registrado eletronicamente. Para fins de comunicação dos atos processuais, cadastrem-se a CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, o subscritor e a subscritora da petição de fls. 82/83. Em seguida, publique-se e intimem-se. Ceilândia - DF, sexta-feira, 24/03/2017
às 18h01.? Argui a Agravante, inicialmente, a incompetência da Justiça Estadual para proferir decisão que determine o desmembramento do
ônus hipotecário de imóvel integrante de empreendimento do qual é credora hipotecária, o que traz o risco de alienação do bem sem que sejam
resguardos os valores que lhe são remanescentes. Relata a Agravante, em síntese, que a ação originária tem por objeto executar as taxas
condominiais em atraso, e foi determinada a penhora do imóvel objeto da dívida condominial. Ocorre que, em razão de o referido bem estar
hipotecado à ora agravante, foi intimada e requereu a habilitação de seu crédito. Contudo, o Magistrado condicionou o recebimento da habilitação
ao desmembramento da hipoteca. Defende que a r. decisão deve ser cassada, pois o fato de o valor do débito não estar individualizado não
impede que, na qualidade de credora hipotecária, habilite o seu crédito. Esclarece que firmou contrato de financiamento com a Incorporadora
para obtenção de recursos para a construção do empreendimento. Como garantia, deu em hipoteca as unidades autônomas do referido edifício.
Salienta que, quando foi registrada a hipoteca na matrícula do imóvel penhorado na ação de origem, não havia averbação de qualquer contrato
de promessa de compra e venda. Argumenta que o art. 1.488 do Código Civil não determina que o ônus hipotecário deva ser desmembrado,
pois apenas dispõe sobre essa possibilidade, caso seja constituído condomínio edilício no imóvel dado em garantia e não cause prejuízo ao
credor. Alega que o direito de preferência da credora hipotecária é proveniente de título legal e deve ser observado, independentemente da sua
participação na execução. Explica que não é possível a individualização da hipoteca para desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, para garantir o empréstimo, o
devedor deu em hipoteca as unidades autônomas do referido empreendimento. Ressalta que não pretende impedir a penhora do imóvel gravado
com hipoteca em seu favor, mas, sim, garantir a satisfação de seu crédito, salientando não ser possível proceder a individualização ordenada.
Afirma que, nos termos do art. 1.422 do Código Civil, o crédito hipotecário tem preferência sobre os demais, salvo o decorrente de dívida de
condomínio. Assim, caso não observada a preferência legal do seu crédito com relação aos demais, a partilha dos valores obtidos será nula.
Pede que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando-
se a determinação de individualização do ônus hipotecário. Requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao presente Agravo, para que seja
resguardado o direito de preferência do seu crédito em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento
da hipoteca, ou que seja determinada a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. Pede, ainda, o acolhimento da tese
de incompetência da Justiça Estadual para a prática do ato processual agravado. Ao final, pede que o Agravo de Instrumento seja conhecido e
provido, nos termos expostos. Preparo comprovado - Id 1469405. É o relatório. Decido. Pede a Agravante, inicialmente, que seja reconhecida
a incompetência da Justiça Estadual para o ato praticado, e que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o
débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando a determinação de individualização do ônus hipotecário, ou que seja determinada
a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. O MM Juiz a quo afastou a alegação de incompetência, condicionou a
habilitação do crédito da Agravante, credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do imóvel penhorado, por entender necessário ?a fim
de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da dívida correspondente (por conta do
direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo ao imóvel, dando ensejo ao levantamento
da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante.? Por sua vez, a Agravante aponta a incompetência do Juízo a quo e
explica que não é possível a individualização do valor da hipoteca para proceder ao desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, em garantia do empréstimo, foram
dadas as unidades autônomas do referido empreendimento em hipoteca. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido
o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao
recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Em juízo de cognição
sumária, vislumbro presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência vindicada, especialmente no que tange à
probabilidade do direito alegado. Em exame aos autos, verifica-se que o MM Juiz a quo condicionou a habilitação do crédito da ora Agravante,
credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do empreendimento integralmente penhorado, composto por unidades autônomas. No
presente caso, a Agravante não é parte no processo, mas mera credora hipotecária e a determinação judicial a atinge diretamente e pode lhe
causar prejuízo. Deve ser prontamente rejeitada a alegada incompetência do juízo de origem para proferir a decisão agravada, tendo em vista
que a situação vivenciada nos autos de origem não se amolda à previsão do art. 109, I, da Constituição Federal, porque a ora Agravante é
mera credora hipotecária. No entanto, assiste razão à Agravante no que diz respeito ao desmembramento da hipoteca previsto no art. 1.488 do
Código civil. Apesar de o citado dispositivo legal prever a possibilidade de divisão do ônus hipotecário, não se trata de uma obrigação ou dever,
mas sim opção das partes. A decisão agravada tem potencialidade de gerar prejuízos à Agravante, pois a sua habilitação na execução está
condicionada ao referido desmembramento. Assim, em juízo de cognição sumária, necessário se faz a concessão do efeito suspensivo ativo,
pois está evidenciado que a Agravante sofrerá prejuízos se aguardar o julgamento do mérito deste recurso, pois está impedida de valer-se da
garantia hipotecária. Ante o exposto, concedo efeito suspensivo ativo ao Agravo, para determinar que seja resguardado o direito de preferência
do crédito da Agravante em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento da hipoteca. Comunique-se.
Dispenso informações. Intimem-se os Agravados para que apresentem contrarrazões, no prazo de 15 dias, caso queiram. Publique-se e intimem-
se. Brasília-DF, 17 de maio de 2017 Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Relatora

N. 0704946-12.2017.8.07.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - A: CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Adv(s).: GOA1877100 - THYAGO
MELLO MORAES GUALBERTO. R: INCORPORACAO GARDEN LTDA. Adv(s).: DF1429400A - CLAUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO. R:
RESIDENCIAL GIARDINI. Adv(s).: DF4051200A - JACINTO DE SOUSA. Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO
FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Fátima Rafael Órgão: 3ª Turma Cível Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
(202) Processo Nº: 0704946-12.2017.8.07.0000 AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: INCORPORACAO GARDEN LTDA,
RESIDENCIAL GIARDINI DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela Caixa Econômica
Federal contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia que, nos autos da Execução
Extrajudicial n° 2016.03.1.013504-4, determinou o desmembramento da hipoteca de imóvel integrante do Empreendimento Borges Landeiro
Garden, com os seguintes fundamentos: ?Os autos referem-se a ação de execução movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GIARDINI, em
desfavor de INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA. Às fls. 82/83, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL requereu habilitação de crédito no valor de R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), sob o argumento de que é credora hipotecária
do imóvel e que seu crédito prefere a todos os demais, à exceção daquele proveniente de contribuição condominial. Sustentou ser inviável a
individualização da dívida hipotecária, por não ser possível saber quanto foi gasto na construção da unidade penhorada e porque o empréstimo foi
concedido para a construção de todo o empreendimento. Vieram os autos em conclusão. DECIDO. É sem dúvidas que o credor hipotecário tem
direito à habilitação do seu crédito na ação de execução promovida por terceiro em face do devedor comum, conforme se extrai do Art. 1.422 do
Código Civil (CC), bem como do Art. 908 do Código de Processo Civil (CPC), assim redigidos, respectivamente: Art. 1.422. O credor hipotecário
e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à
hipoteca, a prioridade no registro (CC). Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue
consoante a ordem das respectivas preferências (CPC). No caso, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pretende habilitar dívida firmada em R$
28.073.912,12 (vinte e oito milhões e setenta e três mil e novecentos e doze reais e doze centavos), afirmando não ser possível individualizar ao
imóvel o crédito hipotecário porque o valor teria sido "disponibilizado para a Construtora para a construção de todo o empreendimento imobiliário,
não havendo como identificar valores gastos especificadamente com cada unidade autônoma" (fl. 82). A pretensão exige o desmembramento do
ônus hipotecário. O imóvel encontra-se penhorado por dívida condominial e, persistindo a mora, será enviado a alienação judicial, cuja realização
pressupõe a divulgação de edital contendo a descrição do bem penhorado, com suas características, sua situação e suas divisas, com remissão
à matrícula e aos registros, tratando-se de bem imóvel. No edital também deve constar a menção da existência de ônus, recurso ou processo
pendente sobre os bens a serem leiloados. Essas regras estão dispostas no Art. 886, incisos I e IV, do CPC e resguardam, em verdade, o primado
da boa fé objetiva, que tem na confiança, na lealdade e no atendimento das legítimas expectativas suas maiores expressões, e na sua observância
a garantia de real efetividade, seja nas relações interpessoais seja nos vínculos entre poder público e indivíduo. Daí a exigência de que todas
as informações possíveis e necessárias estejam no edital de alienação, sendo certo que o imóvel foi construído sob regime de incorporação
imobiliária; foi entregue em garantia hipotecária (fl. 11); e foi penhorado para pagamento de dívida de condomínio. O desmembramento do ônus
hipotecário torna-se imperioso a fim de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da
dívida correspondente (por conta do direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo
ao imóvel, dando ensejo ao levantamento da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante. Previsto no Art. 1.488 do
Código de Civil, o desmembramento do ônus hipotecário é juridicamente viável e o credor só poderá opor-se a ele provando que tal medida
importa em diminuição de sua garantia (Art. 1.488, § 1º, do CC). Nesse sentido já decidiu o egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos
Territórios. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCORPORAÇÃO GARDEN E BORGES LANDEIRO
- DETERMINAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO DA PENHORA - ALEGADA IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE INGRESSO DO CREDOR
HIPOTECÁRIO NO FEITO - DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL - RECURSO DESPROVIDO. 1. Ao contrário
do que alegam as agravantes, ao credor hipotecário não interessa o resultado da execução, a não ser o reconhecimento do seu crédito, o que
afasta a necessidade de deslocamento da competência para a Justiça Federal processar e julgar o feito. 2. Tanto é assim que nada obsta a
penhora de imóvel hipotecado, desde que observada a ordem de preferência e intimado o credor hipotecário, nos termos do art. 799 do CPC. 3.
Em relação ao desmembramento da hipoteca, a medida pode ser efetivada na situação expressa nos autos (condomínio edilício) por qualquer
uma das partes, inclusive a dona do imóvel, nos moldes em que preconizado pelo artigo 1.488 do Código Civil, o que não exonera o devedor
originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430 do mesmo diploma, a deixar ainda mais clara a assertiva de que a medida imposta pelo
magistrado não acarreta nenhuma ofensa ao instrumento pactuado entre o credor hipotecário e os devedores/agravantes. 4. Recurso desprovido.
(Acórdão n.1000247, 20160020450969AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/02/2017,
Publicado no DJE: 14/03/2017. Pág.: 278/281). AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HIPOTECA.
DESMEMBRAMENTO. NOVO CPC. DEVER-PODER DO JUIZ. MEDIDAS DE EFETIVAÇÃO DO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. 1. Consoante o
artigo 1488 do Código Civil, mostra-se viável desmembrar a hipoteca, individualizando-se cada unidade, com o fito de assegurar a quitação da
dívida, por meio de penhora. (OMISSIS). 3. Agravo não provido. (Acórdão n.996815, 20160020450776AGI, Relator: FLAVIO ROSTIROLA 3ª
TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2017, Publicado no DJE: 06/03/2017. Pág.: 248/256). CONCLUSÃO Por todo o exposto, determino
à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que desmembre o imóvel matriculado sob nº 38.685 no 6º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal o
ônus hipotecário do Empreendimento BORGES LANDEIRO GARDEN, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de indeferimento da habilitação do
seu crédito. Ato processual registrado eletronicamente. Para fins de comunicação dos atos processuais, cadastrem-se a CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, o subscritor e a subscritora da petição de fls. 82/83. Em seguida, publique-se e intimem-se. Ceilândia - DF, sexta-feira, 24/03/2017
às 18h01.? Argui a Agravante, inicialmente, a incompetência da Justiça Estadual para proferir decisão que determine o desmembramento do
ônus hipotecário de imóvel integrante de empreendimento do qual é credora hipotecária, o que traz o risco de alienação do bem sem que sejam
resguardos os valores que lhe são remanescentes. Relata a Agravante, em síntese, que a ação originária tem por objeto executar as taxas
condominiais em atraso, e foi determinada a penhora do imóvel objeto da dívida condominial. Ocorre que, em razão de o referido bem estar
hipotecado à ora agravante, foi intimada e requereu a habilitação de seu crédito. Contudo, o Magistrado condicionou o recebimento da habilitação
ao desmembramento da hipoteca. Defende que a r. decisão deve ser cassada, pois o fato de o valor do débito não estar individualizado não
impede que, na qualidade de credora hipotecária, habilite o seu crédito. Esclarece que firmou contrato de financiamento com a Incorporadora
para obtenção de recursos para a construção do empreendimento. Como garantia, deu em hipoteca as unidades autônomas do referido edifício.
Salienta que, quando foi registrada a hipoteca na matrícula do imóvel penhorado na ação de origem, não havia averbação de qualquer contrato
de promessa de compra e venda. Argumenta que o art. 1.488 do Código Civil não determina que o ônus hipotecário deva ser desmembrado,
pois apenas dispõe sobre essa possibilidade, caso seja constituído condomínio edilício no imóvel dado em garantia e não cause prejuízo ao
credor. Alega que o direito de preferência da credora hipotecária é proveniente de título legal e deve ser observado, independentemente da sua
participação na execução. Explica que não é possível a individualização da hipoteca para desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, para garantir o empréstimo, o
devedor deu em hipoteca as unidades autônomas do referido empreendimento. Ressalta que não pretende impedir a penhora do imóvel gravado
com hipoteca em seu favor, mas, sim, garantir a satisfação de seu crédito, salientando não ser possível proceder a individualização ordenada.
Afirma que, nos termos do art. 1.422 do Código Civil, o crédito hipotecário tem preferência sobre os demais, salvo o decorrente de dívida de
condomínio. Assim, caso não observada a preferência legal do seu crédito com relação aos demais, a partilha dos valores obtidos será nula.
Pede que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando-
se a determinação de individualização do ônus hipotecário. Requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao presente Agravo, para que seja
resguardado o direito de preferência do seu crédito em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento
da hipoteca, ou que seja determinada a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. Pede, ainda, o acolhimento da tese
de incompetência da Justiça Estadual para a prática do ato processual agravado. Ao final, pede que o Agravo de Instrumento seja conhecido e
provido, nos termos expostos. Preparo comprovado - Id 1469405. É o relatório. Decido. Pede a Agravante, inicialmente, que seja reconhecida
a incompetência da Justiça Estadual para o ato praticado, e que seja resguardado o direito de satisfazer o seu crédito depois de quitado o
débito objeto dos autos, sob pena de nulidade, afastando a determinação de individualização do ônus hipotecário, ou que seja determinada
a suspensão do curso do processo, até o julgamento final do recurso. O MM Juiz a quo afastou a alegação de incompetência, condicionou a
habilitação do crédito da Agravante, credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do imóvel penhorado, por entender necessário ?a fim
de que eventuais habilitados ao leilão saibam previamente se o preço da avaliação contempla o valor da dívida correspondente (por conta do
direito de sequela) e, mais, se o preço vertido no lance vencedor permite a quitação do débito relativo ao imóvel, dando ensejo ao levantamento
da hipoteca com a aquisição livre e desembaraçada pelo arrematante.? Por sua vez, a Agravante aponta a incompetência do Juízo a quo e
explica que não é possível a individualização do valor da hipoteca para proceder ao desmembramento do ônus, como pretende o Magistrado,
uma vez que os valores foram disponibilizados à Incorporadora para construção de todo o empreendimento e, em garantia do empréstimo, foram
dadas as unidades autônomas do referido empreendimento em hipoteca. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido
o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao
recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Em juízo de cognição
sumária, vislumbro presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência vindicada, especialmente no que tange à
probabilidade do direito alegado. Em exame aos autos, verifica-se que o MM Juiz a quo condicionou a habilitação do crédito da ora Agravante,
credora hipotecária, ao desmembramento da hipoteca do empreendimento integralmente penhorado, composto por unidades autônomas. No
presente caso, a Agravante não é parte no processo, mas mera credora hipotecária e a determinação judicial a atinge diretamente e pode lhe
causar prejuízo. Deve ser prontamente rejeitada a alegada incompetência do juízo de origem para proferir a decisão agravada, tendo em vista
que a situação vivenciada nos autos de origem não se amolda à previsão do art. 109, I, da Constituição Federal, porque a ora Agravante é
mera credora hipotecária. No entanto, assiste razão à Agravante no que diz respeito ao desmembramento da hipoteca previsto no art. 1.488 do
Código civil. Apesar de o citado dispositivo legal prever a possibilidade de divisão do ônus hipotecário, não se trata de uma obrigação ou dever,
mas sim opção das partes. A decisão agravada tem potencialidade de gerar prejuízos à Agravante, pois a sua habilitação na execução está
condicionada ao referido desmembramento. Assim, em juízo de cognição sumária, necessário se faz a concessão do efeito suspensivo ativo,
pois está evidenciado que a Agravante sofrerá prejuízos se aguardar o julgamento do mérito deste recurso, pois está impedida de valer-se da
garantia hipotecária. Ante o exposto, concedo efeito suspensivo ativo ao Agravo, para determinar que seja resguardado o direito de preferência
do crédito da Agravante em relação aos demais, salvo o objeto dos autos, independentemente de desmembramento da hipoteca. Comunique-se.
Dispenso informações. Intimem-se os Agravados para que apresentem contrarrazões, no prazo de 15 dias, caso queiram. Publique-se e intimem-
se. Brasília-DF, 17 de maio de 2017 Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Relatora


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